Crédito imobiliário: o que é, benefícios e mais

Realizar o sonho da casa própria é uma meta comum para muitos brasileiros. Uma das formas mais populares de alcançar esse objetivo é através do crédito imobiliário.

Vamos explorar o que é o crédito imobiliário, como ele funciona, seus benefícios, os tipos disponíveis, as diferenças entre crédito imobiliário e financiamento, além de como funcionam os pagamentos e juros.

O que é o crédito imobiliário?

O crédito imobiliário é um tipo de empréstimo oferecido por instituições financeiras para a compra, construção ou reforma de imóveis.

Diferente do financiamento imobiliário, onde a análise de crédito é mais rigorosa, o crédito imobiliário pode oferecer mais flexibilidade e ser utilizado para diversas finalidades relacionadas a imóveis.

A lógica por trás do crédito imobiliário é bastante direta: você solicita um empréstimo a uma instituição financeira, e essa instituição empresta o dinheiro necessário para a aquisição ou melhoria do imóvel. Em troca, você concorda em pagar o valor emprestado de volta em parcelas mensais, acrescidas de juros e outras taxas.

Como funciona o crédito imobiliário

O funcionamento do crédito imobiliário, envolve diversas etapas que garantem a segurança tanto do comprador quanto da instituição financeira. Entenda o processo abaixo

Etapas do processo de crédito imobiliário.

• Escolha do imóvel: Decida qual imóvel deseja comprar, seja ele novo, usado ou em construção.
• Procurar uma instituição financeira: Encontre um banco ou instituição que ofereça condições favoráveis para seu perfil.
• Análise de crédito: Forneça informações sobre sua renda, dívidas e histórico de crédito. O banco usará esses dados para determinar sua elegibilidade.
• Avaliação do imóvel: A instituição financeira avalia o imóvel para determinar seu valor de mercado.
• Contrato e condições: Se aprovado, você assina um contrato que especifica as condições do financiamento, incluindo taxas de juros, prazos e valores das parcelas.
• Pagamento das parcelas: Comece a pagar as parcelas mensais que incluem o valor do imóvel, juros e outros encargos.

Benefícios

Os benefícios do crédito imobiliário podem superar as desvantagens dependendo da situação financeira e dos objetivos de cada pessoa. Confira:

Prós do crédito imobiliário

• Acessibilidade: Permite a compra de imóveis que não poderiam ser pagos à vista, facilitando o acesso à casa própria.
• Parcelas menores: As prestações mensais geralmente são menores do que o pagamento de aluguel, tornando-se mais fácil de encaixar no orçamento.
• Flexibilidade de uso: O crédito pode ser utilizado não apenas para a compra, mas também para a construção ou reforma de imóveis.
• Possibilidade de amortização: Oferece a possibilidade de quitar o empréstimo antecipadamente, sem multas ou taxas extras.
• Propriedade do imóvel: O imóvel é seu, permitindo que você faça dele o que quiser, seja para morar, alugar ou utilizar como local de negócios.

Contras do crédito imobiliário

• Comprometimento a longo prazo: Os prazos longos (até 35 anos) podem significar um compromisso financeiro significativo.
• Juros acumulados: Ao longo do tempo, os juros pagos podem ser altos, aumentando o custo total do imóvel.
• Risco de inadimplência: A inadimplência pode levar à perda do imóvel, uma vez que ele é utilizado como garantia do empréstimo.
• Flutuações nas taxas de juros: Dependendo do tipo de contrato, as taxas de juros podem variar, afetando o valor das parcelas mensais.

Tipos de crédito imobiliário

Existem diferentes tipos de crédito imobiliário disponíveis no Brasil, cada um com suas próprias características e vantagens. Os dois principais sistemas são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e a Carteira Hipotecária (CH ou SFI).

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é uma modalidade de crédito regulada pelo governo, criada para facilitar o acesso à moradia. Veja as principais características:

• Fonte de recursos: Utiliza recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).
• Valor do imóvel: Até R$ 1,5 milhão.
• Percentual financiável: Até 80% do valor do imóvel.
• Taxa de juros: Máxima de 12% ao ano.
• Prazo de quitação: Até 35 anos.
• Utilização do FGTS: Pode ser utilizado para quitar parte do imóvel, desde que seja o primeiro imóvel do comprador.

Carteira Hipotecária (CH ou SFI)

A Carteira Hipotecária, também conhecida como Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), oferece mais flexibilidade e é regulada por agentes financeiros, sem subsídio governamental. Suas principais características incluem:

• Valor do imóvel: Acima de R$ 1,5 milhão.
• Percentual financiável: Até 90% do valor do imóvel.
• Taxa de juros: Variável, sem limite fixo.
• Prazo de quitação: Até 35 anos.

Utilização do FGTS: Pode ser utilizado para reduzir o saldo devedor ou abater até 80% da prestação em 12 meses.

Esses dois sistemas atendem a diferentes perfis de compradores e oferecem opções que podem se adequar melhor às necessidades específicas de cada um.

Diferenças do crédito imobiliário e do financiamento

Embora muitas vezes utilizados de forma intercambiável, crédito imobiliário e financiamento imobiliário possuem diferenças significativas, especialmente em termos de finalidade e processo.

Crédito imobiliário

• Finalidade: Pode ser utilizado para compra, construção, reforma e até refinanciamento de imóveis.
• Flexibilidade: Oferece mais flexibilidade nas condições de pagamento e uso dos recursos.
• Garantia: O imóvel serve como garantia do empréstimo.
• Processo de aprovação: Geralmente menos rigoroso, com análise mais focada na capacidade de pagamento e valor do imóvel.

Financiamento imobiliário

• Finalidade: Específico para a compra de imóveis.
• Rigor: O processo de aprovação é mais rigoroso, com análise detalhada do perfil de crédito do solicitante.
• Garantia: O imóvel também serve como garantia, mas com condições mais estritas.
• Condicionalidades: Pode haver mais restrições e exigências relacionadas ao uso do imóvel e condições de pagamento.

Diferenças do crédito imobiliário para carta de crédito

A carta de crédito é outra ferramenta financeira utilizada na aquisição de imóveis, mas possui diferenças importantes em relação ao crédito imobiliário.

Crédito imobiliário

• Utilização: Direto com a instituição financeira para compra, construção ou reforma do imóvel.
• Processo: Envolve análise de crédito e aprovação do banco, seguido pela liberação dos recursos.
• Pagamento: Parcelado, com juros e condições definidas no contrato.

Carta de crédito

• Utilização: Geralmente associada a consórcios, onde o consorciado é contemplado com uma carta de crédito para a aquisição do imóvel.
• Processo: O participante de um consórcio contribui com parcelas mensais e, ao ser contemplado, recebe uma carta de crédito.
• Pagamento: As parcelas do consórcio são pagas até o final do plano, independentemente de quando o consorciado for contemplado.

Pagamento e juros do crédito imobiliário

O pagamento do crédito imobiliário envolve a amortização da dívida principal acrescida de juros e outras taxas. É crucial entender como esses elementos funcionam para gerenciar melhor seu financiamento.

Juros

Os juros são a compensação paga ao credor pelo empréstimo. No crédito imobiliário, eles podem ser fixos ou variáveis, dependendo do tipo de contrato.

Juros fixos permanecem os mesmos ao longo do prazo, enquanto as variáveis podem flutuar com base em índices econômicos, como a Taxa Referencial (TR) ou o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Amortização

Existem diferentes sistemas de amortização utilizados no crédito imobiliário, incluindo:

• Sistema de Amortização Constante (SAC): As parcelas diminuem com o tempo, pois a amortização da dívida principal é constante e os juros são calculados sobre o saldo devedor restante.
• Tabela Price: As parcelas são fixas ao longo do tempo, com os juros sendo maiores no início e diminuindo gradualmente à medida que a dívida é amortizada.

Custos adicionais

Além dos juros, existem outros custos associados ao crédito imobiliário, como:

Taxas administrativas: Cobranças feitas pela instituição financeira pela gestão do crédito.

Seguros obrigatórios: Incluem seguros contra danos físicos ao imóvel e seguro de vida do mutuário.

Impostos: Como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é pago na compra de um imóvel.
Exemplo prático

Vamos supor que você esteja adquirindo um imóvel no valor de R$ 500.000,00 com um crédito imobiliário que financie 80% do valor total. Então, você precisará de um valor de entrada de R$ 100.000,00 e financiará R$ 400.000,00.

Com uma taxa de juros de 9% ao ano e um prazo de 30 anos para pagar, a parcela mensal pode ser calculada utilizando uma das tabelas de amortização, como SAC ou Price, conforme mencionado anteriormente.

Se utilizar a Tabela Price, as parcelas serão fixas, mas os juros pagos inicialmente serão mais altos. Com o SAC, as parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo, já que a amortização do principal é constante e os juros são calculados sobre o saldo devedor.