Reforma tributária: impactos no mercado imobiliário até 2033

O mercado imobiliário brasileiro está prestes a atravessar uma das maiores transformações tributárias de sua história recente. 

Não é uma virada brusca, nem um impacto imediato no bolso de quem compra ou vende um imóvel hoje. 

É, antes de tudo, um processo longo, técnico e escalonado, que começa em 2026 e só se consolida plenamente em 2033.

Entender essa linha do tempo é fundamental para compradores, vendedores, investidores, corretores, imobiliárias e empresas do setor. 

Porque, embora muita coisa permaneça igual para a pessoa física comum, a estrutura de tributação sobre imóveis muda de lugar e passa a operar sob uma lógica completamente nova.

2026: o ano em que nada muda… mas tudo começa

O ano de 2026 foi desenhado como um ano-teste da reforma tributária. Na prática, isso significa que não haverá cobrança de IBS ou CBS sobre compra e venda de imóveis. O caixa de compradores e vendedores não será impactado.

Mas atenção: isso não quer dizer que o ano será neutro.

O setor imobiliário passa a operar em um novo ambiente digital, com:

• novos padrões de documentos eletrônicos;
• integração entre cartórios, registros de imóveis e notas fiscais;
• testes de sistemas como o cadastro nacional de imóveis, a nova NF-e e o recibo eletrônico padronizado (DERE).

Empresas que não cumprirem essas etapas poderão ser penalizadas com uma alíquota-teste de 1% sobre a receita, mesmo sem a cobrança oficial dos novos tributos. É um ensaio geral obrigatório. Quem não entra em cena, paga para assistir.

Pessoa física: para a maioria, nada muda

Um dos pontos mais importantes da reforma é separar o ruído da realidade.

Para quem compra ou vende imóveis de forma esporádica, as regras seguem exatamente como são hoje:

• continua valendo o Imposto de Renda sobre ganho de capital, com alíquotas entre 15% e 22,5%;
• seguem as isenções já conhecidas, como o reinvestimento em outro imóvel residencial;
• o IR de pessoa física não faz parte da reforma do consumo.

A incidência de IBS e CBS sobre pessoas físicas só acontece em situações específicas, como:

• venda de mais de 3 imóveis adquiridos há menos de 5 anos no mesmo ano-calendário;
• renda anual superior a R$ 288 mil nessas operações;
• ou venda recorrente de imóveis construídos pelo próprio alienante.

Ou seja: a grande maioria das pessoas físicas fica fora do novo sistema.

2027: começam os impactos reais para empresas

O primeiro impacto concreto surge em 2027, com a entrada em vigor da CBS, que substitui PIS e Cofins.

Aqui, o efeito é concentrado nas pessoas jurídicas: incorporadoras, imobiliárias e holdings familiares.

A alíquota modal do novo IVA é estimada em cerca de 28%, mas o setor imobiliário conquistou um redutor relevante: 50% de desconto na alíquota sobre a venda de imóveis. Na prática, isso leva a uma incidência aproximada de 4,5% de CBS nas vendas.

A mudança traz um contraponto importante: o sistema passa a permitir crédito amplo de despesas, algo inédito no setor. Gastos com IPTU, condomínio, manutenção, obras, reformas, água, luz e depreciação entram na conta e ajudam a reduzir a carga efetiva.

2029: chega um imposto realmente novo

Se 2027 marca o início da transição, 2029 representa uma mudança estrutural.

É nesse ano que entra o IBS, imposto que substitui ICMS e ISS. Diferente do que ocorre hoje, o IBS passa a incidir sobre a venda de imóveis, ainda que com alíquota reduzida pela metade para o setor.

Na prática, isso adiciona algo em torno de 7% à carga tributária das vendas feitas por empresas. É aqui que o imposto começa a aparecer de forma mais visível no preço final dos imóveis novos ou vendidos por pessoas jurídicas.

2033: o novo modelo se consolida

A transição termina em 2033. A partir daí, o sistema CBS + IBS estará plenamente implementado.

A venda de imóveis por pessoas jurídicas passa a ter uma carga aproximada de 14%, resultado da aplicação do redutor de 50% sobre a alíquota modal do IVA.

Mais do que o percentual em si, a grande mudança está na lógica:

• o imposto passa a ser destacado de forma transparente;
• cada etapa da cadeia fica mais visível;
• o direito a crédito se torna parte central da equação.

O mercado imobiliário, historicamente fora dos impostos indiretos, passa a integrar de vez o IVA brasileiro.

E os preços dos imóveis?

A resposta curta é: depende.

No programa Minha Casa, Minha Vida, o impacto tende a ser menor, porque:

• há uma dedução fixa de R$ 100 mil na base de cálculo;
• o valor do terreno também é abatido;
• o efeito final da tributação é reduzido.

Fora do MCMV, a estimativa do setor aponta uma tributação média entre 8% e 10%. Do lado das empresas, os estudos indicam um impacto próximo de 4% sobre o faturamento, resultado de simulações técnicas feitas em conjunto com o governo.

O que acompanhar a partir de agora

Para quem atua ou investe no mercado imobiliário, os próximos anos pedem atenção a três pontos-chave:

1. A implementação dos sistemas digitais em 2026.
2. O planejamento tributário para a chegada da CBS em 2027.
3. A incorporação do IBS a partir de 2029 e seus reflexos no preço final.

A reforma não é apenas uma mudança de imposto. É uma mudança de lógica, de transparência e de estrutura.

E acompanhar esse processo com informação clara, dados confiáveis e leitura crítica faz toda a diferença.

É exatamente esse o papel do Compre & Alugue Agora: ser o seu portal de dados e inteligência sobre o mercado imobiliário, hoje e nos próximos ciclos que estão por vir.