Autor: Leonardo Castelo Branco
Postado em 19 de dezembro de 2025 às 10:16
Atualizado em 19 de dezembro de 2025 às 10:21
O mercado imobiliário brasileiro está prestes a atravessar uma das maiores transformações tributárias de sua história recente.
Não é uma virada brusca, nem um impacto imediato no bolso de quem compra ou vende um imóvel hoje.
É, antes de tudo, um processo longo, técnico e escalonado, que começa em 2026 e só se consolida plenamente em 2033.
Entender essa linha do tempo é fundamental para compradores, vendedores, investidores, corretores, imobiliárias e empresas do setor.
Porque, embora muita coisa permaneça igual para a pessoa física comum, a estrutura de tributação sobre imóveis muda de lugar e passa a operar sob uma lógica completamente nova.
O ano de 2026 foi desenhado como um ano-teste da reforma tributária. Na prática, isso significa que não haverá cobrança de IBS ou CBS sobre compra e venda de imóveis. O caixa de compradores e vendedores não será impactado.
Mas atenção: isso não quer dizer que o ano será neutro.
O setor imobiliário passa a operar em um novo ambiente digital, com:
Empresas que não cumprirem essas etapas poderão ser penalizadas com uma alíquota-teste de 1% sobre a receita, mesmo sem a cobrança oficial dos novos tributos. É um ensaio geral obrigatório. Quem não entra em cena, paga para assistir.
Um dos pontos mais importantes da reforma é separar o ruído da realidade.
Para quem compra ou vende imóveis de forma esporádica, as regras seguem exatamente como são hoje:
A incidência de IBS e CBS sobre pessoas físicas só acontece em situações específicas, como:
Ou seja: a grande maioria das pessoas físicas fica fora do novo sistema.
O primeiro impacto concreto surge em 2027, com a entrada em vigor da CBS, que substitui PIS e Cofins.
Aqui, o efeito é concentrado nas pessoas jurídicas: incorporadoras, imobiliárias e holdings familiares.
A alíquota modal do novo IVA é estimada em cerca de 28%, mas o setor imobiliário conquistou um redutor relevante: 50% de desconto na alíquota sobre a venda de imóveis. Na prática, isso leva a uma incidência aproximada de 4,5% de CBS nas vendas.
A mudança traz um contraponto importante: o sistema passa a permitir crédito amplo de despesas, algo inédito no setor. Gastos com IPTU, condomínio, manutenção, obras, reformas, água, luz e depreciação entram na conta e ajudam a reduzir a carga efetiva.
Se 2027 marca o início da transição, 2029 representa uma mudança estrutural.
É nesse ano que entra o IBS, imposto que substitui ICMS e ISS. Diferente do que ocorre hoje, o IBS passa a incidir sobre a venda de imóveis, ainda que com alíquota reduzida pela metade para o setor.
Na prática, isso adiciona algo em torno de 7% à carga tributária das vendas feitas por empresas. É aqui que o imposto começa a aparecer de forma mais visível no preço final dos imóveis novos ou vendidos por pessoas jurídicas.
A transição termina em 2033. A partir daí, o sistema CBS + IBS estará plenamente implementado.
A venda de imóveis por pessoas jurídicas passa a ter uma carga aproximada de 14%, resultado da aplicação do redutor de 50% sobre a alíquota modal do IVA.
Mais do que o percentual em si, a grande mudança está na lógica:
O mercado imobiliário, historicamente fora dos impostos indiretos, passa a integrar de vez o IVA brasileiro.
A resposta curta é: depende.
No programa Minha Casa, Minha Vida, o impacto tende a ser menor, porque:
Fora do MCMV, a estimativa do setor aponta uma tributação média entre 8% e 10%. Do lado das empresas, os estudos indicam um impacto próximo de 4% sobre o faturamento, resultado de simulações técnicas feitas em conjunto com o governo.
Para quem atua ou investe no mercado imobiliário, os próximos anos pedem atenção a três pontos-chave:
A reforma não é apenas uma mudança de imposto. É uma mudança de lógica, de transparência e de estrutura.
E acompanhar esse processo com informação clara, dados confiáveis e leitura crítica faz toda a diferença.
É exatamente esse o papel do Compre & Alugue Agora: ser o seu portal de dados e inteligência sobre o mercado imobiliário, hoje e nos próximos ciclos que estão por vir.
